Egenkapital i 2026: Slik kommer du inn på boligmarkedet

Toppbilde: illustrasjon av stue i rekkehusene på Eidet.

Du trenger 200 000 kroner mindre i egenkapital for en bolig til 4 millioner enn du gjorde for to år siden. Likevel tror mange at drømmen om egen bolig fortsatt er utenfor rekkevidde.

I desember 2024 ble det kjent at egenkapitalkravet skulle senkes fra 15 til 10 prosent. Nå har de nye reglene virket i snart to år, og flere nye veier inn på boligmarkedet har kommet til. Her er en oppdatert oversikt over hva som gjelder i 2026, og hva det betyr for deg som drømmer om ny bolig i Ålesund-området.

Dette er reglene i dag

Fra 1. januar 2025 har bankene kunnet låne ut inntil 90 prosent av boligens verdi. Regjeringen gjorde samtidig utlånsforskriften varig, så reglene er ikke lenger oppe til vurdering hvert andre år. Dette er de fire kravene banken ser på:

Egenkapital: minst 10 prosent. Lånet kan være opptil 90 prosent av kjøpesummen.
Samlet gjeld: maks fem ganger brutto årsinntekt. All gjeld teller med, også studielån og ubrukt kredittkortramme.
Stresstest: Banken sjekker at du tåler en renteøkning uten at økonomien sprekker.
Fleksibilitetskvote: Bankene kan gjøre unntak for inntil 10 prosent av lånene sine utenfor Oslo. Mange banker bruker kvoten på unge førstegangskjøpere med god og stabil inntekt.

Det viktigste å merke seg er at inntektskravet ikke er endret. For en som kjøper alene er det ofte inntekten, ikke egenkapitalen, som setter grensen. Er dere to som kjøper sammen, gir de nye reglene som regel større utslag.

Et regneeksempel

La oss si at du vil kjøpe en ny bolig til 4 000 000 kroner.

	Før 2025 (15 %)	I dag (10 %)
Egenkapital du trenger	600 000 kr	400 000 kr
Boliglån	3 400 000 kr	3 600 000 kr
Samlet inntekt du trenger (uten annen gjeld)	680 000 kr	720 000 kr

Egenkapital for en bolig til 4 millioner: 600 000 kr før 2025, 400 000 kr i dag

Du trenger altså 200 000 kroner mindre på konto, men litt høyere inntekt fordi lånet blir større. For et par med to vanlige inntekter er dette som regel innenfor rekkevidde.

Et ekstra pluss med nybygg: Når du kjøper ny selveierbolig under oppføring, betaler du som hovedregel dokumentavgift bare av tomteverdien, ikke av hele kjøpesummen. Det kan spare deg for titusenvis av kroner sammenlignet med en brukt bolig til samme pris. Dette gjelder også boligene våre på Eidet.

Har du ikke 10 prosent egenkapital? Her er tre veier inn

1. Startlån for førstegangsetablerere. Husbanken har en forsøksordning der kommuner kan gi startlån til unge førstegangskjøpere som har god nok inntekt, men mangler egenkapital. Rundt 80 kommuner var med i 2024 og 2025, og ordningen fortsetter i 2026. Ålesund kommune er med i ordningen, mens Haram kommune foreløpig ikke er det. Spør kommunen din hva som kreves.

2. Hjelp fra familie. Foreldre eller andre kan stille som realkausjonist, altså stille sikkerhet i sin egen bolig for en del av lånet ditt. Da trenger du ikke ha hele egenkapitalen selv. Husk at kausjonisten tar en reell risiko, så snakk med banken om hvordan avtalen bør se ut.

3. Deleie. Med deleie kjøper du en andel av boligen, mens et selskap eier resten sammen med deg. Du bor i hele boligen, betaler leie for den delen du ikke eier, og kan kjøpe deg opp etter hvert. Slik bygger du egenkapital i din egen bolig i stedet for å betale leie til en utleier. Deleie har fått egne lovregler, som gir kjøperne et tydeligere vern. Les mer om hvordan deleie fungerer.

Deleie hos MERK: boligene på Eidet

Alle de nye boligene våre på Eidet i Haram kan kjøpes med Coo Deleie. Det gjelder rekkehusene, leilighetene i firemannsboligen og tomannsboligene.

Med Coo kan du kjøpe ned til 30 prosent av boligen selv, og Coo eier resten sammen med deg. Du betaler lån på din del og leie på Coo sin del. Leien avhenger av boligens pris, så ta kontakt for et regnestykke på akkurat den boligen du er interessert i. Etter hvert som du sparer og boligen eventuelt stiger i verdi, kan du kjøpe deg opp, helt til du eier hele boligen.

Eidet er et godt sted å starte. Her har du barnehager, en helt ny barne- og ungdomsskole, butikker, kulturhall og et rikt tilbud innen idrett og fritid.

Fem råd før du går til banken

Rydd i gjelden. Si opp kredittkort du ikke bruker. Hele rammen teller som gjeld, selv om den står ubrukt.
Spar i BSU. Har du ikke BSU-konto ennå, åpne en nå. Du får skattefradrag til og med året du fyller 33, så lenge du ikke eier bolig.
Få finansieringsbevis tidlig. Da vet du hva du har å gå på, og du står sterkere når du finner drømmeboligen.
Spør om fleksibilitetskvoten. Mangler du litt egenkapital, men har god og fast inntekt, spør banken direkte om de kan gjøre unntak.
Snakk med oss. Vi viser deg gjerne boligene vi bygger, og forklarer hvordan deleie fungerer i praksis.

Lurer du på om du kan kjøpe ny bolig? Ta kontakt med oss for en uforpliktende prat eller en privatvisning. Kun nytt er nytt!